 |
|
 |
||
|
|
|
|
|
|
|
Страхуем деньги
Кто при мысли о строительстве склада не задумывался о рисках? Подобные проекты очень дороги, а российский рынок коммерческой недвижимости имеет тенденцию преподносить различные сюрпризы. Именно поэтому в последнее время особый интерес вызывает страхование инвестиционных проектов в сфере строительства недвижимости вообще и складов в частности
Для начала необходимо определить, кто есть кто. Если страховую компанию можно будет выбрать, проанализировав предложения, то определить страховые риски несколько сложнее. В принципе фантазия страхователя будет ограничена предложениями страховых организаций. Учитывая специфику объекта страхования, в первую очередь следует ориентироваться на защиту инвестиций от каких-либо угроз, связанных с незавершением строительства склада. Согласие страховщика на страхование инвестиций именно от риска недостроя будет означать, что при незавершении строительства по любой причине страхователь получит компенсацию. Однако рассчитывать на такой широкий жест со стороны страховщиков не стоит. Скорее всего при страховании от недостроя будут определены случаи, исключающие возможность выплаты страхового возмещения. Например, если объект не введен в эксплуатацию из-за несоответствия требованиям законодательства проектной документации или из-за противоречий между утвержденным проектом и реальной постройкой. И здесь большое значение будет иметь персона страхователя. Если страхователем выступит сам инвестор, тогда ему точно не удастся получить возмещение. Если же страхователем будет сам застройщик, а выгодоприобретателем – инвестор, то застройщик сможет застраховать еще и свою ответственность перед инвестором, и последний получит свои деньги обратно. Вместе с тем поскольку застройщик, как правило, привлекает нескольких инвесторов, решить в дальнейшем вопрос распределения суммы страховки между ними будет довольно сложно. Ведь страховщик считается выполнившим свои обязательства перед выгодоприобретателем надлежащим образом в том случае, если он выплачивает страховку хотя бы одному из соинвесторов. Дальше они должны разбираться сами. Таким образом, во избежание конфликтов лучше всего застраховать ответственность застройщика перед каждым инвестором отдельно. Кроме того, инвестору также необходимо застраховать собственные средства от тех рисков, которые им угрожают. Тогда, при наступлении страхового случая сразу по двум страховкам инвестор получит часть возмещения от одной компании, а часть – от другой.
ЧТО СТРАХОВАТЬ? Еще важнее определить, что именно можно застраховать в данной ситуации? Ведь если посмотреть на предложения страховых компаний, можно сделать вывод, что они страхуют либо конкретное имущество (недвижимость, груз, автомобили и пр.), либо ответственность страхователя, либо жизнь и здоровье граждан. Таким образом, при страховании инвестиций наиболее разумно требовать от застройщика страховать свою ответственность перед инвесторами. Постараемся определить объект страхования для страхователя-инвестора. Весьма приблизительно его можно будет сформулировать как финансовый или имущественный интерес, связанный с проинвестированным проектом. В таком случае возникает справедливый вопрос: а как определить сумму страховых взносов, не говоря уже о сумме страхового возмещения? Если размер страховых взносов может рассчитываться компанией в соответствии с установленными тарифами, то определить сумму страхового возмещения куда сложнее. При страховании материальных объектов сумма страхового возмещения высчитывается исходя из стоимости застрахованного объекта. А при страховании жизни и здоровья суммы страховых выплат определяются отдельно. При страховании инвестиций следует использовать совокупность этих методов. Сумма страховых взносов будет определяться страховщиком самостоятельно, а сумма страховых выплат будет зависеть либо от размера инвестиций, либо от размера потерь в случае неудачи проекта. Отсюда следует другой вопрос: какими должны быть условия договора страхования и какие документы должен будет подготовить страхователь для заключения договора?
УСЛОВИЯ И ОФОРМЛЕНИЕ ДОГОВОРА Понятно, что в любом случае договор будет оформлен письменно. Также понятно и то, что условия страхования будут отражены либо в договоре, либо в правилах страхования. Для заключения договора страхования необходимо будет доказать страховщику, что страхователь и выгодоприобретатель (если это не одно и то же лицо) заинтересованы в том, чтобы страховой случай не наступил. Для этого придется представить копию договора инвестирования, заверенную либо нотариусом, либо той стороной, которая является страхователем. Страховщик может запросить документы, подтверждающие право застройщика заниматься строительством конкретного объекта (копию лицензии, копию документов на землю и проч.). Они позволят устранить риски, связанные с незаконным строительством. Ведь в противном случае страховая организация вынуждена будет признать, что при страховании она не проявила должной осмотрительности. Правда, стоит учесть, что при наличии соответствующих условий в договоре или правилах страхования непредставление документов на землю и строительство (равно как и их полное отсутствие) может препятствовать выплате страховки. В правилах страхования (или в договоре) будут указаны те случаи, в которых страховка не будет выплачиваться вовсе (см. врезку «Страховка не выплачивается» ). В договоре также должно быть прописано, какие действия необходимо совершить страхователю при наступлении страхового случая. В первую очередь ему необходимо будет известить страховщика. Затем начать собирать документы, подтверждающие наступление страхового случая и размер убытков инвестора. Однако если страхователем является застройщик, а не инвестор, он сам может собирать документы. Ведь он заинтересован в получении страховки.
В том случае, если все документы на объект оформлены правильно, но объект не принят в эксплуатацию, страховая компания может потребовать представить ей копию акта (или иного документа) госкомиссии, в котором будут указаны причины ее решения. Этот документ будет изучен, и если эксперты страховщика не придут к выводу, что в наступлении страхового случая виноват сам страхователь, страховка будет выплачена. Любопытный факт: получается, что при оформлении страховки и подготовке документов застройщик и инвестор взаимозависимы. Есть документы, которые одна сторона не может представить страховщику без содействия другой стороны. И недобросовестные партнеры могут попытаться воспользоваться этой ситуацией. Вместе с тем необходимо учитывать, что страхование инвестирования тесно связано с ответственностью застройщика по договору. Ведь, как правило, договоры инвестирования предусматривают, что инвестор получает имущество только после окончания строительства и приемки объекта госкомиссией. Также не стоит забывать, что условия договора инвестирования могут влиять на договор страхования. В частности, это относится к срокам. Страховать риски, связанные с инвестированием за пределами сроков инвестконтракта, никто не будет. Поэтому страховка будет действовать исключительно в пределах действия договора инвестирования. Отсюда вытекает еще одно условие: страхователь должен будет сообщать страховщику о всех изменениях, связанных с договором инвестирования, а также о всех событиях, которые могут привести к наступлению страхового случая. Как и во всех остальных видах страхования, невыполнение страхователем своих обязанностей по договору автоматически лишает его возможности требовать от страхователя выплаты компенсации. Соответственно и выгодоприобретатель не получит свои деньги, если откажется представить страховщику затребованные им документы.
А НУЖНО ЛИ? Основным преимуществом страхования инвестиций является то, что инвестор будет свободнее распоряжаться своими средствами, если будет знать, что они защищены страховкой. Разумеется, инвестор должен понимать, что он должен сам выбрать надежного застройщика, которому можно доверить деньги. При оформлении страховки ответственности застройщика его надежность будет иметь большее значение и для страховщика, который при наступлении страхового случая должен будет расстаться уже со своими деньгами. Проблема оформления договора страхования инвестиций заключается в том, что для этого страховщикам необходимо не только разработать соответствующие правила, но и согласовать их с контролирующими органами. Поскольку заниматься подобным страхованием все страховщики поголовно не смогут, возникнет проблема конкуренции (точнее – ее отсутствия). В принципе в отечественной судебной практике известны случаи, когда отсутствие правил страхования конкретного объекта не мешало заключению договора с использованием правил страхования близкого по характеристикам объекта от аналогичных рисков. Однако слишком частое применение подобной модели может вызвать нежелательную реакцию контролирующих органов, которые просто запретят заключение договоров на таких условиях, а нескольких нарушителей примерно накажут.
СТРАХОВАНИЕ ОБЪЕКТА ИНВЕСТИРОВАНИЯ КАК ИМУЩЕСТВА Наиболее разумной представляется идея страхования объекта инвестирования по имеющимся программам страхования имущества. В этом случае договор будет заключаться с застройщиком, который осуществляет строительство объекта на выделенном ему земельном участке. Вместе с тем выгодоприобретателем по такому договору страхования будет инвестор. Формально такой договор нельзя назвать договором страхования инвестирования. Однако именно он сможет наилучшим образом защитить вложения инвестора в большинстве случаев. Разумеется, далеко не все условия страхования инвестиций можно будет отразить в договоре страхования ответственности застройщика. Но этот договор позволит хотя бы частично гарантировать права инвестора при возникновении угрозы для его вложений. В то же время, учитывая специфику складских помещений, в договоре страхования ответственности застройщика необходимо будет указать в качестве одного из страховых случаев несоответствие построенного помещения требованиям, предъявляемым к складам соответствующего типа. Однако маловероятно, чтобы такой страховой случай был предусмотрен условиями страхования какой-либо компании. Вместе с тем если получить возмещение от страховщика в такой ситуации будет невозможно, то это может привести не только к усложнению процедуры получения инвестором своих денег или готового склада, но и к последующему еще большему удорожанию аренды. Ведь любой дополнительный расход в первую очередь отразится на конечных пользователях склада. Даже если страхование инвестирования будет применяться на рынке страховых услуг довольно широко, страховщикам придется учитывать специфику объекта страхования. В противном случае страховка может быть фикцией. Федор Васильев Юрисконсульт ООО «Правовед» Статья опубликована в журнале: "Складские технологии" - журнал о складской логистике
См. также СКЛАД ЗАКОНОВ О СТРАХОВАНИИ В ЛОГИСТИКЕ
|